これサラリーマンの方からのご相談なんです

普段あまり一般のその会社員の方から相談を受けることってあまりないんですけれど

今回別の相談者だった社長さんからのご紹介だったので話を受けまして結果的にすごい面白い相談になったんです

この方は整体師のところでサラリーマンとして働いてる従業員でね

整体だけじゃ食っていけないと副収入が欲しいっていうことで下手な投資話に乗ったんですよ

これがまた王道のパターンなんですけれど

まだ家を持ってない賃貸住みの独身の男性なんだけど

住宅ローン借りれるから住宅ローンで金を借りて投資用の住宅を建てようとしたんですよ

これ明らかな王道の契約違反で一番金融機関が嫌うやつですよ

そんな貸してることなんて1年後にバレるに決まってんじゃん

それ一回置いといて何も知らなかったのか

その辺の気なくさい不動産屋に提案されたんでしょう

もちろん銀行から何も借りたことないきれいな体ですから

これで銀行から土地が3000建物3000で6000万借りまして

神奈川県の地方の方に立派なお家を施工することにしたわけです

そこに施行始めますということをサインしましたと

去年の3月ぐらいからスタートし8月に完成する予定だったのですが

7月ぐらいに大体建物が80%ぐらい完成したところでなんとこの不動産屋さん仲介にいた人間が別件で逮捕されたんですよ

逮捕されたこの不動産会社の絵を描いた社長さんなんですけれど

この相談者の案件以外にももっと悪質な不動産関係の詐欺的な事例とかになんか色々こう手突っ込んでたみたいで

彼だけじゃなくここの役員とかも全員がっつり締め上げられたわけです

それはまあしょうがないという形なんですけれど

同時にこの工事をやっていった施工の会社自体も突然作業をストップしてしまいまして急に雲隠れして音信不通になったんですよ

おそらくその一連の動きからグルの可能性が高いと

で困ったのは当然相談者ですよ

当初この不動産会社のところに工事が終わったら客付けすることも依頼してたわけ

だって投資用マンションだから最初からエンドユーザーが決まってたわけよ

けどこのエンドユーザー紹介されたわけではないから

おそらく向こうのエンドユーザーも消えてしまったと

そもそもそんなユーザーいなかった可能性可能性がも高い

ただのいわゆる手付金詐欺に対してひどいっていう風にああだこうだ文句言っても金融機関の方にそんなことチクったらアウトでしょ

だから誰にも相談できないっていう風なスキームなんだと思う多分最初から

だってこれはお互いに共犯者になるからもうそれはしょうがないんですよ

当然のことながら銀行の返済もスタートしまして早期にすぐ滞納してしまったわけです

でこっちにどうすればいいですかという相談があったんです

さあこれどうしますか？

破産する金がないから破産は無理

これ未完成の家このまま放置したらどうなるんだろうね

銀行にもお金を払わなかったらこの家でお返ししますっていう契約でしょ

普通金融機関とはそういう風な理屈じゃん住宅ローンって

まあ完成することを前提に普通貸すんだろうけれど

完成しようがしまいがこれを担保にしてお返ししますんで

その未完成のお家というものを煮るなり焼くなりしていただいて私への返済のあてにしてくださいねというのが契約書でしょ

じゃあ未完成の家をどうするのかってなったら基本的には競売をするじゃない

さあ誰がその未完成の家を買うのだろうかって

普通の人からしたら買わないですよ

もちろん俺らみたいなのは参加するよその競売にスキームが描けるから

けれども1等地でもない限りは基本的には参加しないわけですよ

だからまず参加者はいないという前提なんです

でもこれ仮に完成したらさっき言ったように土地建物の価値は6000万ですよ

でも競売だとこの状態のままだと一体いくらになるんだろうね

でもこれ実態でいくらって誰も買わないでしょきっと完成しないんだから

実際に追加費用かかるから大体3000ぐらいじゃないかなっていう風に見てるわけ

まあどういう金額にしても基本的には1回目の競売まず流れると

この競売が1回出た段階で基準値っていうのは出てるから

その金額でこっちもあと2割ぐらい追加する費用があるんだ

それ足しても最初にエンドに売れるっていう風になるんだったら

得するっていう風に判断できるんだったらこの金融機関の方に競売終わった段階でちょっとこっちに売ってくんねえか未完成のやつって

それでもし金融機関がOKだという風に言うんだったら2割ぐらいこっちで後で追加で工事して完成したら転売して1～2千万ぐらいで儲けられるっていうスキームなわけですよ

これが今回の提案の流れだったんです

でも実はもうちょっと事故化していたことを期待していたの

これ先ほど80%って言ったんだけど70%だったら面白かったの

全然違うんですよこの70%完成してたのかと80%は

前に似たようなすごい事故物件を対処したことがあったの

土地っていうのは買うとすぐに持ち主の登記がされるじゃない

その時に銀行から金借りてた場合にはその土地に抵当権というのが同時に設定されるじゃん

これは土地の話だけれど建物の場合で建設中の建物は登記の扱いってどうなると思う？

基本に不動産ってのはだって土地と建物で両方に抵当権くっつけるもんだから

でもまだ建ってないんだよつけようがないじゃない

基本的には通常の場に建設して80%ぐらいまで完成したら建物として初めて国が見なしてくれるの

そこで初めて建物の保存登記って登記することが可能になるの

もうそろそろ建物って存在し始めて来たからOKですよってことね

逆に70%ぐらいだと国から保存登記がまだ認められない可能性があるの

そうなると70%ぐらいって誰の所有権も設定されないままの状態でもし工事が止まってしまってもしそのまま競売になったらどうなると思う？

俺が中途半端なまま中断した家を身内が競売で買ったとしよう70%のところで

土地は誰かのものだけれど建物自体はその人のものではないわけ

登記という設定ができないからそもそも

だけど建物を作っているのは明らかに俺の金で作ってるわけよ

だから新しいオーナーなりましたってことで建物を触るには俺の許可が必要なの

謎でしょう競売で買ったのに登記自分のものじゃないのよ

だから土地には入れるのにその建物に触れるには俺の許可が必要で仮に俺が触るなっていう風に言ったらどうする？

土地の売買終わってるけど上物にに関しては売買の商品として設定できてないんだからずっと塩漬けにするしかないのよ

実際にこういう案件があったの

ちなみに10年経った今も塩漬けのままです

この10年いわゆる買手の人間がいるんですけど何度もその相談者の方に訴訟してきたの

お互いに性格悪いっていう部分もあってバチバチの喧嘩だったのよ

最高裁まで行ったけど全部その新しいオーナーの方の人間が敗訴してるんですよ

そもそも登記されていないから新しい買手のものではないという風に棄却されてるの全部

誰も買い手つかない事故物件なんで転売もできないんで八方ふさがりなんですよ

こっちはもうそういった事件から３年目ぐらいの時から10万で買い戻してやるって提案したのよ

ちょっとずつ上がってきてるけれどもまず向こうは降りないっていう

こんな地獄みたいな状況に素人ほど競売で掴むとこういう事故が起きる

建物の登記の話でとんちみたいな話があるの

さっきの建物の保存登記80%まで建って自分がこれで登記をしましたと

自分は銀行からお金を借りてましたってなると同じタイミングで銀行が

「その建物の登記もうできたんですねっていうことで抵当権を私も設定します」って設定するんですよ

大体その保存登記が終わってから1週間以内ぐらいに金融機関は動くんですよ

7年前ぐらいの案件なんですけれどある金融機関が同じような状況なんですけど怠慢だったのか忘れちゃったのかミスったのか分からないけれど

抵当権の設定を1ヶ月後ぐらいにしたんですよ

建物のオーナーはそんなこととも知らず当たり前のように抵当権設定されてるだろうと思ったわけよ

もう2、3ヶ月で完成するからその間にこのビルのテナントとかも契約するぞと

もう新しい入ってるテナントの人間たちと賃貸借の権利の設定しちゃったわけよ

本当にたまたま賃貸借結んじゃってたわけ

建物所有権者からしてもうすごい自然なことで何の違法でも何でもないわけ

この時にこれどうなるのかっていうことなんですけれど

抵当権が賃借よりも下になっちゃったわけよ

普通は抵当権が一番上でその後に賃借が設定されていくもんだから

競売で当たった後には普通であればそういう賃貸テナントの人たちにも賃借権は後なので解除しますとも言えたりするんだけど

今回の場合はその金融機関が怠ったせいで賃借権が先になっちゃったもんだから賃借が優先されてしまったんですよ

だから新しく買った人は外すこともできないし立ち抜き作業もできなくなって誰も買い手がつかなくなっちゃった

その件に関してミスったんだろうね担当者が首になった

結局元の持ち主が自分で安く落札して買い戻したよ

みたいな形で素人が手を出すと競売に関しては痛い目にあるということでですね