ある夫婦からのご相談

これ旦那まともなんですが奥さんが浪費家なんですよ

この奥さんオリコのカードローンを200万ぐらい滞納したんですね

しかもそれを旦那に言えずに黙ってたんです

そしたら債務がどんどん膨れ上がっていったと

取返しのつかない事態になって旦那さんにカミングアウトしたんです

旦那はそれを聞いて焦って「このまま自分達のマイホームが差し押さえられたらどうしよう」ってことでこっちに相談があったんです

で、この家っていうのは夫婦がそれぞれ1/2ずつ所有してまだローンは返済中なんですよ

あなたが夫だったらどうしますか？

今回ポイントは「半分の差押え」なんです

この家は住宅ローンが第一抵当で付いてますのでこのオリコを仮にそのまま飛ばしてしまったら当然ながら2番目の抵当にくっつくわけですよ

でもオリコは2番目として今後ですね競売をしようととしてもルールとして1番目に許可を取らなきゃいけないんです「 競売していいですか」って

けど1番目が協力してくれるかどうか微妙なんですよだって今競売で売れちゃったら元金回収できるか不明なわけよ自分が貸してる金がね

だったら1番目からしたらこのローンをちょっとずつ返してもらった方がおトクなわけつまり2番目に余計な事して欲しくないわけ

「うちはそんな協力しませんよ」ってなって普通が断るケースが圧倒的に多いんです

今売ったところであと残り 住宅ローンあと100万しか残ってないからこれ売れば100万回収できるよねってなった場合にはやってくれるケースあるよ

けれどまだこの2人返し始めて間もない状況ですのでまだまだローン残ってるんです

今ここで競売になると安く売られてしまったら困るわけですよ住宅ローン側は

だからオリコに余計な事すんなっていう風に返答返す可能性は高いわけよ

そんな事2番目のオリコも十分分かってるの

なのに強引に今回競売かけようとしてきたんです

これ全く意味不明なんで初めてなのこういうケースって

でも案の定オリコは競売に持ち込んだんだけどすぐ裁判所から取り消されて終了したんです

多分なんだけれど2つの考え方あって

1つはめちゃめちゃオリコの担当が新人だった可能性があって要は奥さんに正義の鉄槌を食らおわそうとしてフライングで終わったケースね

この場合はですね多分その担当者は処分食らってるはずこの競売の一連の裁判費用に50万ぐらい無駄にしてるから

でもその可能性は低いと思ってる

２つ目はオリコの中で定期的にやろうとしているのがこういった形で取り下げることを前提にすれば社内の稟議が通ってすぐに決済が終わって終了するっていうケースもあるわけ

これですぐ損金処理にして終わらせましょうっていうパターンもある

時々そういう事を社内の政治の中でやるケースっていうのもある

仮にその1番の住宅ローンが無かったとしよう今回

でオリコだけが抵当権に入ってすぐに競売になったとしよう

その場合さっき言った1/2 というものの競売がどうなると思う？

これは「理論上競売は成立するけど実態は成立しない」っていうのが結論なんですよ

だってオリコの借金の主は奥さんですよ

てことは奥さんにしか差し押さえ掛けられないわけよオリコは

だから奥さんの1/2を対象に差し押さえをかけてるわけ旦那さん連帯保証してないから

1/2が売りに出されてる状態で誰が1/2だけ買うの？

いつかこの夫婦が20年30年後に売る時だったら精算の段階で抵当入ってる人先に充当されるよ

それまでは待つと言う作戦もあるけれど今回で言うところの場合売ったところで誰も買い手がつかないから競売流れっていうのが起きてしまうんですよ

だから結局は裁判所の方はこれ流れて終わりですねって事で終了してしまう

昔1件1/2だけ買った人がいてその人すげえアホなのか分かんないんだけれどその家を600万で買ったの半分だけ

けれど最終的に回収できないって分かったんだよね

それで300万で買い戻してくれっていう風に言ってきたから300で買い戻した事あるよ

今の事例で言うとリボ地獄に陥ったとしてもパートナーの家は安泰なんですよ

仮に家が奥様100%の持ち主だったとしよう

旦那が出来る事何だと思う？ まだ抵当付いてない状態でも来月ぐらい付くかもねっていう状態

今この状態で奥様の名義のお家があって奥様がリボ地獄に陥りそうになったら旦那が返済が出来ずにいるとして何が出来るか？

もしまだこのオリコが抵当付けてない状態だったら最初に友人から2000万ぐらい借りるんですよ

そうすると友人が債権者になって第一抵当に入ってあげるんだよ

そうすると友人が守り神になることによってさっきの住宅ローンと同じ立ち位置になるわけ

そして抵当2番目3番目の奴に「いやいや俺は競売しないから」って言い続けるわけ

2000万借りてるからそれをそのまま戻すだけでいいわけよ例えば10万かける200ヶ月とかね

そうするとその200ヶ月の間はただ言ってき声だけで返し続けるだけで成立するわけ

その間はオリコも3番目も4番目も手が出しようがないいわゆる「守り神スキーム」ってやつ

その友人が入る前にもし仮にオリコが最初に抵当入っちゃったとしよう

すぐに「あなたの奥さん300万円のリボ払いできてませんのでおうち売ります」ってなったとしたらどうすればいいか？

地獄の先っていうのはいっぱいあるんですよみんなの思う地獄の後は随分手前ですから我々からしたらまだ1節目ですよ

みんあ地獄だと認識してますけどまだそこは入り口ですから

例えば俺みたいなところが家を買いとっちゃえばいいのよ競売の前に任意売却で

任意売却っていうのは競売始める前に誰か欲しい人っていう風にうちうちでいたら競売よりちょっと高めだったら買いますよって形なの

その金額というのはいくらかって言われたら競売で最初にスタートする要はオークションの最初の金額あるじゃん

大体あれのですね1.2倍から1.5倍っていう風に言われてる金額をオファーすると競売前にそちらにお渡ししますって終わるわけ

そしたら今度相手はそのまま俺に家賃を払い続けるリースバックっていう形で

つまり結果的にはずっと俺に金を払い続ければ守ってもらえると

なので今回のこのご夫婦に関してもそういったスキームで守る事になってる

俺のメリットは毎月払う家賃に色付けしてもらえばいいじゃないある種の金貸しなのよこれって

けど別にそれ違法な金利でもないのよ家賃なんだからしかも担保持ってるし

だから全然食いっぱぐれないからリースバックってでかいわけよおトクだし

もし返済しなかったらそれを売っちゃえばいいじゃない

こんな時に追い出せるかっていうリースバックの問題にはあるんだけれど

そういう形でうまく行ったのがハウスドゥっていうリースバック会社です

ハウスドゥの最初のビジネスモデル作ったのが「銀行の金は踏み倒せ」って内容の本を書いてた著者よ

借りたら返すなって本は名著でございます

この方が書いた本は後になにわ金融道の彼ともコラボしたりしてるよね

もう80年代の金融のトラブルって言ったらこの人の本が必ず出てくるぐらい

そういう形で助けると「守ってもらって感謝します」って言うわけよ

けど実際はそこから儲けさせてもらってるわけです

仕事の持ちつ持たれつやっぱいい関係だなと思うよね改めて

基本的には急所握り合って何ぼですから